Vùng ngoại ô của Úc cần phải thay đổi. Việc phân vùng nhỏ trong các khu dân cư có thể giúp tăng số lượng nhà ở một cách bền vững mà không cần phải chuyển đổi mạnh mẽ.

‘Phần giữa bị thiếu’ bao gồm hai phần giữa – phần giữa thấp tầng (nhà liền kề hai tầng, nhà chung cư có hai phòng ở, nhà liền kề) và phần giữa trung tầng (tòa nhà chung cư từ ba đến sáu tầng). Hình ảnh: Được cung cấp bởi GANSW

Các thủ phủ của Úc có mật độ dân số thưa thớt hơn so với các thành phố có quy mô tương tự ở các nền kinh tế phát triển khác. Sydney đứng thứ 48 về quy mô đô thị, mặc dù nằm trong số những thành phố có mật độ dân số thấp nhất thế giới với 859. 1 Thông điệp ở đây là chúng ta đang không sử dụng đất đai hiệu quả.

Nó đang khiến chúng ta tốn kém. Nhà cửa của chúng ta đắt đỏ. Trong số 94 thị trường lớn ở tám quốc gia, nhà ở Sydney là nơi có giá cả phải chăng thứ hai. Hiện tại, chúng ta đứng thứ hai sau Hồng Kông. Thêm vào đó, chúng ta càng phát triển đô thị tràn lan thì chi phí hỗ trợ nhà ở với giao thông công cộng, trường học, công viên, đường phố, đường ống và dây điện càng cao. Cơ quan Cơ sở hạ tầng Victoria và Ủy ban Năng suất NSW đều đã công bố báo cáo vào năm 2024, trong đó nêu rõ chi phí phát triển đô thị tràn lan sẽ tăng gấp đôi đến gấp bốn lần so với việc lấp đầy, tận dụng, chia sẻ và cải thiện những gì chúng ta đã có.

Nó cũng đang gây tổn hại đến khí hậu của chúng ta. Nghiên cứu của Đại học California đã đánh giá các chiến lược can thiệp khác nhau và khả năng tác động của chúng đến lượng khí thải carbon tại 700 thành phố ở California. 2 Nghiên cứu đã xem xét việc lấp đầy đô thị như một sáng kiến quy hoạch trong số nhiều sáng kiến khác và nhận thấy ở nhiều thành phố, việc lấp đầy đô thị có tác động đáng kể nhất đến việc giảm lượng khí thải carbon.

Chúng ta có rất nhiều ngôi nhà để xây dựng

Vào tháng 8 năm 2023, Nội các Quốc gia, ngoài việc công bố mục tiêu quốc gia mới là xây dựng 1,2 triệu ngôi nhà mới ở vị trí thuận lợi trong vòng 5 năm, còn đồng ý với Kế hoạch Cải cách Quy hoạch Quốc gia bao gồm “thúc đẩy nhà ở mật độ trung bình và cao ở những khu vực có vị trí thuận lợi, gần các kết nối giao thông công cộng hiện có, các tiện ích và việc làm”.

Cung cấp nhà ở nhị phân

Bất chấp những lời chỉ trích khá nhất quán về sự phức tạp của hệ thống quy hoạch, chúng tôi đã trở nên rất thành thạo trong việc cung cấp (và bảo vệ) nhà ở biệt lập. Chúng tôi cũng đã trở nên thành thạo trong việc tạo ra các khu vực phát triển mật độ cao, thường là các tòa nhà cao tầng tập trung xung quanh các nút giao thông công cộng và các tuyến đường đông đúc. Trọng tâm thường chỉ tập trung vào tiện ích giao thông công cộng, chứ không phải các tiện ích khác, chẳng hạn như công viên rộng lớn, đường phố chất lượng cao và khả năng đi bộ đến các cửa hàng địa phương.

Chúng ta thích ghét một tòa tháp, và nhiều tòa nhà có chiều cao khác nhau thường được gọi là tháp – để tối đa hóa cảm giác phẫn nộ. Tuy nhiên, chúng vẫn tiếp tục được xây dựng, bất chấp sự phản đối của cộng đồng. Sự phản đối dữ dội có xu hướng lắng xuống sau một thời gian – chúng không bao giờ thực sự là IMBY, chúng thường nằm ở phía trên đường; chúng ta nhìn chúng khi đi ngang qua, nhưng không sống cạnh chúng.

Nếu việc cung cấp nhà ở mật độ cao đang diễn ra tốt đẹp, vậy chúng ta nên hiểu thế nào về nhà ở mật độ trung bình và vị trí thuận lợi?

Chúng ta có hai phần giữa và cả hai đều bị thiếu

Có nhiều cuộc thảo luận về nhà ở mật độ trung bình – thường được gọi là nhà ở giữa bị thiếu. Nhưng chính xác thì nó là gì? Một số người coi đó là nhà liền kề và nhà liền kề, mô hình nhà ở mà chúng ta thấy ở hầu hết các vùng ngoại ô nội thành, được xây dựng trước khi ô tô thống trị, với nhu cầu duy trì sự nhỏ gọn và thuận tiện cho việc đi bộ, đồng thời giảm thiểu chi phí cơ sở hạ tầng. Những người khác mở rộng nó thành các tòa nhà chung cư nhỏ. Với chiều cao trung bình, những tòa nhà này có thể mang hình dạng của một ngôi nhà lớn, hoặc tạo thành các căn hộ sân trong hoặc vườn, hoặc tạo ra những bức tường đường phố khiêm tốn. Những tòa nhà chung cư nhỏ này cũng phổ biến ở nhiều vùng ngoại ô vành đai trong của chúng ta, nằm rải rác giữa các ngôi nhà liền kề và biệt lập, đôi khi được bố trí thành các cụm có chủ đích hơn.

‘Phần giữa bị thiếu’ bao gồm hai phần giữa – phần giữa thấp tầng (nhà liền kề hai tầng, nhà chung cư có hai phòng ở, nhà liền kề) và phần giữa trung tầng (tòa nhà chung cư từ ba đến sáu tầng).Hình ảnh: Được cung cấp bởi GANSW

Một trong những phần giữa của chúng ta bị thiếu nhiều hơn phần còn lại

Dữ liệu cho thấy số lượng cả hai loại hình nhà ở này – nhà ở trung bình thấp tầng (nhà liền kề hai tầng, nhà ở kép, nhà liền kề) và nhà ở trung bình cao tầng (nhà chung cư từ ba đến sáu tầng) – đang giảm, trong đó nhà ở trung bình cao tầng có tốc độ giảm nhanh hơn nhiều. Ba mươi năm trước, số lượng nhà ở thấp tầng được phê duyệt chiếm 20% tổng số nhà ở được phê duyệt tại NSW, và nhà ở trung bình cao tầng chỉ chiếm 6,2%. Tính đến tháng 6 năm 2024, các con số tương ứng là 17,2% và 1,25% .

Chúng tôi không xây dựng những căn nhà mà mọi người mong muốn. Nghiên cứu của Viện Grattan cho biết: “Việc tất cả người mua nhà lần đầu đều muốn một lô đất rộng một phần tư mẫu Anh là một quan niệm sai lầm. Nhiều người thích nhà phố, nhà liền kề, hoặc căn hộ ở vùng ngoại ô trung tâm hoặc nội thành hơn là nhà ở ven đô” .

Các hộ gia đình của chúng ta đang thay đổi. Điều tra dân số cho thấy hơn một nửa (56,1%) hộ gia đình ở NSW chỉ có một hoặc hai người. Hộ gia đình một người là loại hình hộ gia đình phát triển nhanh nhất, dự kiến sẽ tăng từ 2,3 triệu lên từ 3 đến 3,5 triệu hộ trong 20 năm tới.

Nghiên cứu do Trung tâm nghiên cứu tương lai thành phố UNSW thực hiện cho Cơ quan Kiến trúc Chính phủ NSW (GANSW) cho thấy phần lớn người mua căn hộ ưa chuộng các tòa nhà chung cư trung bình có ít hơn 20 căn hộ. 5

Nếu mọi người muốn, tại sao chúng ta không xây dựng nó?

Năm 2018, Bộ Quy tắc Đa dạng Nhà ở Thấp tầng (Bộ Quy tắc) đã nỗ lực mạnh mẽ để đưa nhà ở thấp tầng trung lưu vào vùng ngoại ô của chúng ta thông qua việc thiết lập một lộ trình phát triển phù hợp (tức là đáp ứng các tiêu chuẩn phát triển nhất định và không yêu cầu DA) cho các khu nhà liền kề, nhà liền kề và nhà biệt thự. Tuy nhiên, đã có sự phản đối quyết liệt từ các hội đồng và cộng đồng. Không chỉ quyền tự quyết của hội đồng và cộng đồng địa phương bị tước đoạt, mà bản sắc ngoại ô cũng đang dần mai một.

Phân tích về sự phát triển đã diễn ra theo Bộ luật cho thấy sự thiếu thành công của nó. Thứ nhất, hầu hết các hội đồng địa phương đã không cho phép các loại hình phát triển này trong khu vực R2 và R3 của họ. Nhiều hội đồng cũng đã điều chỉnh các tiêu chuẩn phát triển nên các loại hình được phép thường không khả thi vì chúng được giữ ở tiêu chuẩn cao hơn Bộ luật. Thứ hai, Kế hoạch Môi trường Địa phương (LEP) của Công cụ Tiêu chuẩn, trong đó đặt ra các điều khoản tiêu chuẩn mà tất cả các LEP phải tuân theo, cũng không bao gồm các loại hình Bộ luật là được phép trong khu vực R2 và R3. Điều đó có nghĩa là khu vực R2 (77 phần trăm tất cả các lô đất được phân vùng dân cư của chúng tôi ở vùng đô thị Sydney) không cho phép nhà liền kề, nhà liền kề hoặc nhà trang viên, và khu vực R3 không cho phép nhà trang viên. Thứ ba, ở nhiều khu vực, phép tính không hợp lý. Phương trình giá trị đất/chi phí xây dựng kết hợp với FSR và GFA bị hạn chế trong Bộ luật đã hạn chế tính khả thi của nó.

Tạo đường cơ sở nhất quán

Chúng ta cần thiết lập lại với một đường cơ sở nhất quán – và làm rõ trên toàn NSW về những gì được phép trong các khu vực có mật độ thấp và trung bình. Chúng ta thậm chí có thể cân nhắc việc bỏ từ “mật độ” và chỉ coi chúng là khu vực nhà ở thấp tầng và nhà ở trung tầng. Các khu vực R2 và R3 trên toàn tiểu bang nên cho phép các loại nhà ở giống nhau và nên có cùng các tiêu chuẩn phát triển tối thiểu cho các loại hình này. Các tiêu chuẩn phát triển này nên tập trung vào tiện nghi của khu đất, ngôi nhà và khu phố, ví dụ như các khoảng lùi cần xem xét đến cảnh quan đường phố một cách tôn trọng, kiểm soát phạm vi bao phủ của khu đất, các tiêu chuẩn đỗ xe thoải mái đảm bảo cảnh quan, tán cây tốt và mặt tiền không bị ô tô chiếm dụng, và chiều cao cân nhắc đến hàng xóm và sự riêng tư nhưng hỗ trợ tối đa hóa diện tích trong phạm vi bao phủ.

Xây dựng từ đường cơ sở và áp dụng phương pháp phẫu thuật

Khi đã thiết lập được một đường cơ sở rõ ràng và hợp lý, chúng ta cần xem xét cách thức xây dựng dựa trên đường cơ sở này, sử dụng phương pháp tiếp cận dựa trên địa điểm, mang tính phẫu thuật, mà chúng tôi gọi là phân vùng vi mô. GANSW đã thử nghiệm phương pháp này thông qua việc phát triển nhiều nghiên cứu điển hình do thiết kế dẫn dắt cho các LGA trên khắp NSW, hợp tác với McGregor Westlake và Redshift, Bennett và Trimble, và Smith và Tzannes. Atlas Economics đã đồng hành cùng chúng tôi để cung cấp tư vấn về thị trường và tính khả thi.

Công trình đã xây dựng một bộ mẫu nhà ở thấp tầng và trung tầng để lựa chọn và chọn ra những mẫu nhà đạt kết quả tốt nhất về mặt địa hình, tán cây và cảnh quan. Chúng cũng được đánh giá và lựa chọn dựa trên tính khả thi (năng suất, chi phí xây dựng, sở thích xây dựng của địa phương), sau đó tính phù hợp được phân tích cho các vị trí khác nhau trong vùng ngoại ô.

Những phát hiện chính cho thấy loại hình nhà ở trung tầng phù hợp với những lô đất gần các cửa hàng địa phương, có mặt tiền hướng ra công viên, hoặc ở cuối dãy nhà với mặt tiền đường tối đa nhưng ít ảnh hưởng đến kết cấu mặt đường. Loại hình nhà ở thấp tầng phù hợp với khu vực giữa dãy nhà, trên các lô đất riêng lẻ có chiều rộng tốt và trên các tuyến phố có làn đường phía sau.

‘Sổ mẫu’ về các loại hình nhà ở thấp tầng và trung tầng.Hình ảnh: Trích từ Nghiên cứu điển hình về Sáng kiến Nhà ở cho GANSW của Bennett và Trimble, do GANSW cung cấp

Một trường hợp cơ sở (không minh họa) tính toán sản lượng nhà ở nếu tất cả các lô đất được phát triển đến công suất tối đa bằng cách sử dụng các biện pháp kiểm soát của Kế hoạch Kiểm soát Phát triển (DCP) hiện hành. Các nghiên cứu trường hợp minh họa sau đó đã sử dụng các loại hình đã được phát triển và xem xét ba kịch bản.

Kịch bản	Sự miêu tả	Giả định
MỘT(Mã số)	Bắt buộc áp dụng Bộ luật trên toàn vùng ngoại ô, xác định các khu nhà đáp ứng kích thước lô đất và mặt tiền tối thiểu, và tính toán lợi suất nhà ở với giả định rằng mỗi khu nhà đó đều được phát triển.	Bỏ qua tính khả thi về mặt kinh tế
B(Phân vùng nhỏ – chỉ dành cho căn hộ nhỏ)	Đề xuất phương pháp phân vùng vi mô theo địa điểm – để phù hợp với năng suất của Kịch bản A. Chỉ tập trung vào việc phân vùng lại các lô đất được chọn (cuối dãy nhà, lô đất có mặt tiền công viên và những lô đất gần các cửa hàng địa phương) để xây dựng các tòa nhà chung cư nhỏ.	Các loại hình được chọn có năng suất khả thi
C(Microzoning – hỗn hợp)	Đề xuất phương pháp phân vùng vi mô dựa trên vị trí – để phù hợp với năng suất của Kịch bản A. Bao gồm cả chung cư nhỏ, nhà liền kề và nhà liền kề. Nhà thấp tầng nằm ở các dãy nhà giữa với chiều rộng lô đất tốt.	Các loại hình được chọn có năng suất khả thi

Nghiên cứu điển hình vùng ngoại ô – 3 kịch bản.Hình ảnh: Trích từ Nghiên cứu điển hình về Sáng kiến Nhà ở cho GANSW của Bennett và Trimble, do GANSW cung cấp

Các nghiên cứu điển hình đã phân tích sự gia tăng sản lượng nhà ở, tỷ lệ phần trăm lô đất bị ảnh hưởng (tác động đến đặc điểm) và sự đa dạng của nhà ở được cung cấp. Những phát hiện của nghiên cứu điển hình minh họa ở trên phù hợp với những phát hiện chung của các nghiên cứu điển hình khác. Kết quả nghiên cứu điển hình minh họa được trình bày trong bảng thứ hai.

Kịch bản	Tăng nhà ở	Tác động đến nhân vật	Sự đa dạng về nhà ở
Trường hợp cơ bản (không minh họa)	1%	1% lô đất bị ảnh hưởng	99% nhà ở biệt lập
MỘT	71%	64% lô đất bị ảnh hưởng	20% nhà ở biệt lập80% nhà ở thấp tầng
B	71%	16% lô đất bị ảnh hưởng	48% nhà ở biệt lập52% nhà ở thấp tầng và trung bình (chỉ căn hộ)
C	71%	22% lô đất bị ảnh hưởng	45% nhà ở biệt lập55% nhà ở thấp tầng và trung tầng (căn hộ, nhà liền kề, nhà song lập)

Phương pháp phân vùng vi mô dựa trên địa điểm này cho thấy có thể đạt được sự gia tăng đáng kể về nhà ở, thiết lập các tiêu chuẩn cao về cảnh quan và hạn chế tối đa tác động đến đặc điểm hiện có, nếu những đợt tăng mật độ nhỏ được thực hiện tại các vị trí được nhắm mục tiêu cẩn thận và phù hợp. Chúng ta không cần phải tái phát triển toàn bộ một vùng ngoại ô để mở ra cánh cửa cho nhiều ngôi nhà đa dạng hơn.

Các vùng ngoại ô của chúng ta cần phải thay đổi để tăng số lượng nhà ở một cách bền vững, đáp ứng nhu cầu ngày càng tăng của dân số. Quy hoạch vi mô cho thấy chúng có thể thay đổi nhưng không thể biến đổi hoàn toàn. Những thay đổi nhỏ được thực hiện đúng chỗ có thể tạo ra sự khác biệt lớn.

– Abbie Galvin đã dấn thân với niềm đam mê và cam kết vào lĩnh vực mà một số quyết định mang tính định hình nhất về thành phố và vùng ngoại ô của chúng ta được đưa ra – chính quyền tiểu bang. Với kỹ năng và kiến thức tích lũy được trong 30 năm hành nghề kiến trúc, Abbie hiện đang vận động và định hình các không gian và địa điểm công cộng của chúng ta thông qua vai trò là Kiến trúc sư Chính quyền NSW.

Những thay đổi nhỏ tạo nên sự khác biệt lớn – bài viết về phân vùng quy hoạch nhỏ dựa trên địa điểm được đăng lại từ Architecture Bulletin, tạp chí chính thức của Viện Kiến trúc sư Úc chi nhánh New South Wales. Đọc bài viết gốc của Abbie Galvin từ Nhà ở cho mọi người: Đa dạng là quan trọng (ấn bản 2, 2023-2024).

1. Báo cáo về khu vực đô thị thế giới năm 2022 của Demographia.

2. Jones và cộng sự, 2018.

3. Phê duyệt xây dựng của ABS.

4. Cơn ác mộng lớn của Úc, Viện Grattan 2022.

5. Nhận thức của người mua căn hộ tại NSW, Trung tâm nghiên cứu tương lai thành phố UNSW.

Nguồn:  Abbie Galvin

Dịch giả: Đàm Phương Thảo